发布日期：2024-08-04 来源: 网络 阅读量（ ）
五金当房地产由快速增长转向有质量增长时， 行业特征便由3高（高周转、高利润、高负债）让位于1降1控（降杠杆、控节奏） 。利润越来越薄，房企由资本驱动增长开始转为由能力驱动的稳健增长，追求高质量、高品质、有价值的产品，成为愈演愈烈的置业潮流，房企瞄准对“产品力”的打造，提到了前所未有的重视高度。提升产品力的趋势下，房企之间正在聚焦成本竞争，供应链的结构、金融、黏性、赋能、资源等因素起到决定性作用。 结合嘉福集团招标采购中心总经理戚士艮在优采&G50创新供应链合作大会上发表《突破结构供应链7SC领先》主题演讲以及现场独家专访内容，讲述房企控制经营节奏并追求规模、利润、负债平衡成为领先房企的供应链管理之道。 钢筋、混凝土，水泥等大宗材料，由嘉福集团旗下的材料公司供应给总包、混凝土搅拌站，贯通采购与供应链条，节约成本的同时，做大产值。 铝型材、五金件、玻璃、胶条、推拉窗拉手(明、暗)、外墙涂料系统、镀锌钢管、抗震支架、风机、桥架、水泵等配置型材料与关键性的部品配件，招采中心严格品质把关，实施精细化管控。 影响项目品质的装饰装修基础材料， 以次充好的材料太多，针对木工板、矿棉吸音板、石膏板及吊顶龙骨等，推进战集采或定厂定价，通过厂家对应出货量分析是否以次充好、偷梁换柱，保障品质。 近几年，住宅智能化的产品升级越来越快，车牌识别、人脸识别、智能梯控，智能家居、视频行为分析等高端技术引入到住宅小区，成为头部地产企业迈入智慧社区时代的标志性特征。嘉福集团南昌区域公司已有项目推进智能家居，赋能“品质+服务”升级。 工厂考察可以借助于优采平台跟供应商企业打通在线考察云工厂， 实施监控供应商生产现状、物流动向、智慧工地。 对招采人员而言，戚士艮建议更要关注黑科技的应用，如石晶地板、消防二线制、免剥线技术、反射隔热涂料、高分子防水(预铺反粘+PVC)、石粉路缘石、PC砖、无线动能开关、改性石膏轻质隔墙、陶瓷薄板、虹吸排水系统、橱柜精灵、夜光跑道、室内玄关一键开关、室内无机涂料、石塑线条等新技术、新产品、新系统。新材料新工艺不一定会增加成本，反而能够进一步保品质、缩工期、降成本，实现花小钱办大事，把钱花在刀刃上。 “以空间换时间的成本打法，要求房企集团、区域成本招采总，要具备精准的经营思维。可以借鉴的10个高效方” 1.嘉福集团打造的“招采适配体系”分为六级管控，装修类思路为“目标成本、合约规划、装修、天地墙、材料、损耗”，目的是确保在成本、设计要求适配下进行权衡与决策leyu乐鱼。截至2021年3月份，嘉福集团部品部件已基本做完战略。招采适配体系的打造可矫正成本适配、辅助设计产品选型、分类分级分档、指导招标采购规划、提炼产品差异化核心竞争力、摸索客户敏感点、研判客户需求、内外部对标分析、建立全系列多档次配置标准，对于房企招采人十分必要和重要。 2.快速高效推行战集采，加大战集采覆盖面，涉及垄断半垄断-人防设备人防门，属地性-地勘、桩基检测等。通过圈层资源，建立供方总对总对话渠道，获得最大价格授权，战集采价格水平，不高于标杆房企平均价格水平，聚焦量级效应强化竞争，加强战集采落地管控保证成效，通过战集采使招标效率快速提升，免招标项超80%。 3.遵循“选、用、育、留”流程与选优育强原则培育供应商，前端选择做足功课，进行分级分区管理，控制单位数量，保持供应商粘性。 4.精细化管理重点关注无效成本。戚士艮表示，针对无效成本浪费造成的建安成本增加，就应在“成就共享”冲抵，不允许进入建安稀释项目利润，影响股东利益，以此倒逼各个环节做好成本管理体系的落实。 5.管好变更签证。 地产业内变更签证发生率在3%~5%，戚士艮管理实践中变更签证发生率仅控制在1%-2%。控制好变更签证，核心在于前端节流，即合同标准化、图纸会审、清单评审、计价模式、包干包效果等关键举措。 6.拿地阶段要深入参与。成本招采人员应，逐一阅读土地出让条件、规划条件每一个文字，配合做好市场竞品、产品定位及组合、适配、赠送情况，以及地块四至情况、地质水文、桩基维护类型，土方、沙石等地材市场调研，垄断情况摸底、红线外配套接入点等等调研，做实做透投资拿地功课，做到信息交圈，不留坑。 7.完善标准化。标准化最重要的是从思想标准化开始，统一沟通语言，减少内耗。做到对金额大、风险高、历史上经常出现纠纷的合同标准化；做到工具表单傻瓜式、权限锁定、避免出错的模式模板标准化。，戚士艮将“招采动作标准化”分为43个步骤，每一个步骤需要什么资源，怎么配合，做到什么程度都会有明确标准。细化到标准工期、项目定位明确招标周期与生产周期前置招标周期。 8.赋能设计。 成本招采人员须知容积率是否做足，无特殊情况不允许损容；以客户敏感点为基准做弹性成本投入，严控刚性成本的浪费超额等，避免无效成本投入，关注成本投入溢价比。限额设计关注钢筋、混凝土、窗地比、体形系数、车位指标等，地下室四级钢可根据不同业态尝试使用，招标前要复核限额适配落位情况，施工做法，有无错漏碰缺等。 9.关注规划方案与定位匹配性。适配标准重点关注门窗、立面、景观、大堂，施工方案要安全经济合理。戚士艮透露：业内现状土方平衡方案未真正落实，浮于表面，或由土方特殊性、职业素养导致。房企总包招标时，总平图策划做的维度及颗粒度可以看出招采段位，对成本影响百万级起步。 10.成本端以销定产。同一个区域与城市，一个总包也会同时多个项目。假如A项目热销，B项目销售乏力，应将B工程施工进度稍微放缓，将总包劳务资源调配至A项目，以促进A项目更快达到形象进度，拿到预售证，实现销售去化回款，保障现金流的稳定性，而B项目的进度减缓，减少了进度款的支出额度，降低现金流的占用情况。 项目景观施工（尤其草坪，嘉福集团小区草坪冬日都是绿油油的）、物业开荒保洁、甲醛检测与处理、邻享家便利店、苗圃基地、公区装修leyu乐鱼、智能化施工、营销活动、电梯安装维保、造价咨询等公司，招标采购中心一一进行专项产业孵化、战略锁定，培育、扶持，坚持“ 扶上马再送一程”原则。 外部平台搭建，中房协优采精英俱乐部江西分会已成立，拟定联合赣系地产打造赣采联盟，联合G50等。外部平台搭建好，内部孵化的产业成熟时可直接嫁接资源。 业务和组织应该是“两手都要抓、两手都要硬”的关系。业务牵引发展组织，组织驱动成就业务。房企招采人业务水平高低与否，首先要看搭建团队的战斗力！招采工作注重“先人后事”。 关于组织建设，戚士艮搭建了2大组织体系并且形成联动效应。嘉福集团总部组织侧重于平台搭建，形成赋能平台；区域组织侧重于能力下沉，提高一线的综合作战能力。 组织资源决定一个组织能力的大小与成长边界。成本招采人做的就是聚合组织资源与优化组织结构，提高组织能力释放的强度和力度。组织打造好了会高度契合企业文化，对于人才引入、培养都有极大的反哺作用 ，2020年招标采购中心整个条线价值链 集团对接人与区域公司招采负责人“连坐”机制。价值链的创新在于创新合作模式，一是多渠道强强联合，通过材料设备战略合作，打开投资渠道，为集团经营赋能，实现关键资源的突破；二是挖掘供应商的潜力，为项目做赋能。比如，项目相关专项验收、监管资金突破、突破限价、审批周期、提前锁定按揭额度、融资放款等金融赋能。因此，招采应该多关注供应商背后政府资源、银行资源等。 为保证收支平衡，可以延迟土地款支付、延迟工程款支付、垫资至首开。严格遵循合约规划指导的资金计划，合理偏紧原则，工程款支付占比35%leyu乐鱼。leyu乐鱼地产从“3高”到“1降1控”供应链7sc体系助力增长！
